立地選びに関する４つの勘違い

はじめて開業しようとするときに悩むことの一つに立地に関することも多いのではないでしょうか？

そこで今回は、はじめての立地選びに関するポイントをお話ししていきます。

まず、立地に関して漠然と下の４つのイメージを持っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

１、駅前や駅ビルなど、いわゆる１等立地は儲かる。

２、人通りが多ければお客様は来る。

３、飲食店が多い場所だとお客様は来る。

４、同じ業態の店がないのはチャンスだ。

それぞれのイメージについて掘り下げていきます。

「華やかで目立つ駅前や駅ビルに出店して儲けるぞ。」

「あれだけお客様が入っているのだから儲かっているだろう。」

１等立地に関してこんなイメージをしている方もいるかもしれません。しかし、結論から言うと１等立地で儲け（利益）を出すことは非常に困難です。なぜなら、そのような立地では高額な家賃を支払わなければいけないからです。

家賃が高額で利益が少ない。それにもかかわらず、１等立地には大手有名企業やフランチャイズ店などが多く出店しています。それはなぜでしょう？それは、より多くの人に知ってもらうためのブランド戦略、イメージ戦略だからです。ある意味、広告費として割り切っているのです。華やか場所で出店してニュースにでもなればそれだけブランドイメージを強くアピールできます。

ただし、１等立地で必ず利益を出せないかというとそうでもありません。例えば、世界的にも有名な超高額なブランド商品を売りにしたお店なら可能です。こういったお店は１等立地に出店することがステイタスになりますし高額な商品だからこそ採算が取れるのです。

逆に、低価格で回転率の高いファーストフードなどのお店でも採算が取れることもあります。しかし、これができるのは、大量仕入れによるコストダウンができる大企業だからできるのです。

つまり、極端な高価格や低価格なものならば１等立地でも儲けることができると考えられます。

したがって、極端な高価格または低価格な業態モデルで高額な家賃が必要な１等立地は、はじめて開業する一個人店が簡単に運営できる場所ではありません。よって、１等立地での出店はかなり厳しいと言わざるをえません。

でも、悲観する必要は全くありません。世の中を見渡してください。反対に駅前立地でなくても、自店のコンセプトと立地をマッチさせて繁盛させているお店はたくさんあります。また、家賃も安くなるぶん利益が出るというメリットがあります。

したがって、個人店のスケールメリットをいかして、大手企業にはできない自由度、オリジナリティーでNO.1になれるポジションを見つけ取りに行く。これが一個人店の強味であり取るべき戦略です。

この点についてはコラムの「開業前にやるべきこと」も是非参考にしてください。

私が新宿歌舞伎町にある飲食店で店長をしていた時のことです。

「こんな日本一人通りが多い場所にお店が出せたらいいよな。」などど漠然と思ったことがあります。

新宿と言えば１日平均乗降者数は約347万人、西武新宿駅も含めると371万人。横浜市の人口に匹敵する乗降者数世界一とも言われる場所です。ですから、日本の中を探しても人通りといえば十分すぎるというか日本一と言っていいほどです。

しかし、歌舞伎町に来てからしばらくして私が知った現実とは、

「人通りが多いからお客様が来るなどどいうことは幻想にすぎない。」

ということです。

私は新宿に７年ほどいました。その間、新規出店するお店も目まぐるしく見てきました。が、それどころか半年や１年もしないで撤退するお店も山ほど見てきました。ですから、そんな現実を常に目の当たりにしていましたので、自店の来客数が少ない日があると、

「何かやらかしてしまったかな？」「今度は自分の番かもしれない。」などと不安で不安でしかたなかったのを覚えています。

極論でいうと、人通りの多い立地でお客様が来るのなら、新宿に出店した店はすべて上手くいくことになります。

しかし、現実は全くそうではないのです。このことは私に限らず、皆さんの身近なところでも起きています。

大型ショッピングモール内のフードコート内のお気に入りのお店がいつの間にか違う店に変わっていた。そんな経験ありませんか？そのテナントに入っているお店全てが繁盛してますか？そうでないことは、多くの方がご存知なはずです。

「人通りが多ければお客様は来る。」

それがホントかどうかは明白です。

この疑問も私の歌舞伎町体験から言うと答えは明白です。歌舞伎町にはかなり多くの業態の飲食店が密集しています。ですが、先ほども言ったとおり、お店がいっぱいある場所だから自店にお客様が来るというのはまた別の話しなのです。

新大久保の焼肉店街や横浜の中華街などの大きな特徴があるスポットを見てもわかることです。そこにあるお店が全て繁盛してるでしょうか？利益を上げているでしょうか？

「お店が多い場所ならお客様は来る」

これらのことを考えればこの答えも明らかですね。

お店のコンセプトも決まり、いよいよ立地の選択に入りました。そこで、候補に挙げた立地に自分と同じ業態のお店がないか調べてみると、なんとその場所には同じ業態の店がひとつもありませんでした。その時あなたはどう思いますか？

「ライバル店がいない！独り勝ちも夢ではない。これはチャンスだ！」

確かに、この考えも一理あります。しかし、

「そもそもこの場所には、自分がやる業態の需要がないのでは？」

と考えることもできます。ライバル店が多いのであればそれなりに需要が見込めます。

もちろん、需要があり、ライバル店がいない場所が見つかれば間違いなく成功できるでしょう。実際そのような例が全くないわけではありません。

しかし、もし、あなたが選んだ立地にライバル店がいないのであれば、何故少ないのかを調査するべきでしょう。

ここまでの話しをまとめてみると、一個人がはじめて開業する際に必要な戦略が見えてきます。

私はＦＣ店、ベンチャー企業、大手企業、個人店までいろいろな飲食店で2０年近く第一線の現場で過ごした経験があります。その間得た経験から繁盛しているお店にはある共通点があることに気づきました。

繁盛しているお店は

・１等立地ではなくても十分に繁盛できる。

・人通りやお店の多い場所や逆にそうでない場所でも繁盛できる力がある。言い換えると立地条件を無効にするほど絶対的選ばれる理由がある。

ということです。

「あなたのお店でなければいけない理由」がないといけないのです。そうでないと、いくら人通りが多く、店が多い場所に出店しても、お客様はあなたの存在にすら気づかず、また、来店されたとしても「また来たい」とも思われずリピートすることはありません。つまり、いづれ潰れていくのです。

私の経験では、人通りが多い、店が多いとこに出店すれば大丈夫というのは嘘です。そういう人は、実際一通りが多い場所、店が場所が多い場所で集客するための試行錯誤をしてきた人ですか？人通りが少なくても繁盛しているお店の現場で働いていますか？私はどちらの環境も体験しました。

逆に駅前から離れて人通りが少なくお店が少なくても

「あの店○○○だから行く」という理由がはっきりしていればお客様は貴方の店へまっすぐ来るといことです。

ですから、はじめて開業する際に取るべき戦略は「あの店○○○だから行く」という、まだライバルもいない、あなただけのポジションを見つけることが重要なんです。